Betaalbaar huren in het groen

Met nieuwbouw van middenhuur is nog steeds een ’net rendement’ te behalen, zegt ceo Harm Janssen van BPD, een van de grootste ontwikkelaars met plannen voor nog eens 10.000 huurwoningen tot 2030. Schaalgrootte en bouwen in het groen zijn daarbij cruciaal.
  • Publicatiedatum: 16 januari 2025

Dit artikel verscheen eerder in De Telegraaf. Door Pieter van Erven Dorens en Yteke de Jong.

Bestaande verhuurders verkopen momenteel massaal hun panden vanwege de hoge belastingdruk en de nieuwe middenhuurwet. Janssen ziet wel nog goede kansen voor nieuwbouw: „Maar je kan niet alles tegelijk willen: betaalbare huren, voldoen aan de hoogste duurzaamheidseisen, kostbare materialen gebruiken en extreme architectuur. Dan wegen de opbrengsten niet op tegen de kosten.” Zes jaar geleden werd het BPD Woningfonds voor nieuwe middenhuurwoningen opgericht door BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling en moederconcern Rabobank. Met het fonds is €5 miljard gemoeid. Inmiddels zijn al 2000 huurwoningen opgeleverd en wordt aan 3500 gewerkt. Een echte vetpot is het niet, erkent Janssen.

Harm Janssen 2023 Bpd Bouwfonds Gebiedsontwikkeling

„Voor middenhuur moet je accepteren dat je geen enorme rendementen haalt. Daar staat tegenover dat je geen leegstandsrisico hebt, maar wel een continue huurstroom. Wij denken dat het rendement heel netjes is. Het gaat niet in de dubbele cijfers, maar het is wel wat onze aandeelhouder Rabobank juist vanwege de maatschappelijke waarde redelijk vindt om in te beleggen.” Verhuurders van bestaande huurwoningen hebben vaak te maken met onzekere verduurzamingskosten, tekent Janssen aan. „Maar wij hebben in één keer nieuwe woningen. Als je dat netjes bijhoudt, gaat dat langjarig goed. En met heel lage energiekosten. De huur mag bovendien 10% hoger zijn als de energiekosten beperkt zijn.” Om veel middenhuur te kunnen bouwen is volgens Janssen „voldoende schaal” noodzakelijk. „Je moet in grote aantallen kunnen werken. Minstens voor vele honderden of zelfs duizenden woningen in één keer een bestemmingsplan maken, op grote schaal dezelfde types woningen bouwen en de producten voor de bouw in één keer kopen.” 

Op middenhuur kun je net rendement maken, maar je hebt schaalgrootte nodig
Harm Janssen Bpd Bouwfonds Gebiedsontwikkeling
Harm Janssen
CEO
Mail Harm Janssen

Ook bouwbedrijven zien schaalgrootte als cruciale voorwaarde, zegt directeur Peter Hutten van bouwconcern Van Wijnen. „Betaalbaar wonen kan nog steeds, maar de sleutel ligt in volumes. Betaalbaar lukt beter als de bouwprojecten groter zijn”. Van Wijnen heeft mede hierom fors geïnvesteerd in een fabriek in Heerenveen, waar de woningen ‘kant- en klaar’ uitkomen. Vorig jaar kwamen 600 woningen uit de fabriek, dit jaar hoopt Hutten dat te verdubbelen. Dit jaar gaat de Baarnse bouwer ook de eerste appartementencomplexen uit de fabriek leveren, tot maximaal veertien woonlagen, van Hengelo tot Amstelveen.

Vierkante meter

Om rendabel te houden, kan een middenhuurwoning niet te groot worden, zegt BPD-topman Janssen. „Maar tussen de 50 en 70 vierkante meter moet kunnen. Boven die categorie hangt het sterk af van de regio, de grondprijs en welke aanvullende aspecten nog meespelen. In een plaats als Waddinxveen hebben we zelfs rijtjeshuizen.” Tot nog toe houdt de overheid vrij halsstarrig vast aan binnenstedelijk bouwen. Daar zal de politiek vanaf moeten stappen, zegt Janssen. „Bouwen in het groen moet gebeuren. Waar een bevolking zo hard groeit, zul je moeten zorgen dat iedereen kan wonen. In gebieden aan de rand van de stad kan je grootschalig bouwen. Dan krijg je tempo en schaalgrootte. Het is een utopie dat je alleen in stedelijk gebied kunt bouwen. Ik zie niet hoe je dan de woningvoorraad in grote steden met een kwart kunt vergroten.” Bouwen buiten de stadsgrens betekent ook niet per se natuurverlies, zegt Janssen. „Weilanden zijn voor het oog vaak mooie gebieden, maar eveneens vaak arm qua natuurwaarde en biodiversiteit. Zou je een miljoen woningen alleen in buitenstedelijke locaties toevoegen, dan zou het bebouwde oppervlak in Nederland sowieso met maar 1% toenemen.”

Park Triangel Waddinxveen Bpd Woningfonds 001A
Bouwproject van BPD in het Zuid-Hollandse Waddinxveen, waar er een kleine 2900 koop- en huurwoningen bijkomen.

Op de hoogte blijven van ons werk?